Kominy to nie tylko element estetyczny budynku – to kluczowy element bezpieczeństwa i funkcjonalności systemu wentylacyjno-spalinowego. Zaniedbanie remontu komina może prowadzić do:
zagrożenia pożarowego (np. przez osadzanie się sadzy),
wycieków spalin do mieszkań (zagrożenie zdrowia i życia),
problemów z odprowadzaniem dymu (np. cofanie się dymu do mieszkania),
kar finansowych od inspekcji budowlanej lub straży pożarnej.
Ale kto ponosi koszty remontu komina? Czy to właściciel mieszkania, zarząd spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, czy może deweloper? Odpowiedź zależy od wielu czynników – wyjaśniamy krok po kroku.
🔍 1. Rodzaj budynku – najważniejszy czynnik
A. Budynek wielorodzinny (wspólnota mieszkaniowa / spółdzielnia mieszkaniowa)
✅ Kominy są częścią wspólną budynku – zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 5 ustawy o własności lokali, kominy należą do części wspólnych, jeśli służą wielu lokalom.
Przykład: Jeśli komin służy do odprowadzania spalin z pieców w kilku mieszkaniach – to część wspólna.
📌 Wniosek: Koszty remontu komina ponosi wspólnota mieszkaniowa / spółdzielnia mieszkaniowa – decyzję podejmuje walne zebranie właścicieli lub zarząd.
B. Dom jednorodzinny
✅ Kominy są własnością właściciela domu – tu sprawa jest prosta: właściciel domu sam decyduje o remoncie i ponosi wszystkie koszty.
📌 Wyjątek: Jeśli dom jest częścią osiedla z wspólną infrastrukturą (np. wspólny komin centralny) – wtedy koszty mogą być dzielone między właścicieli – ale to rzadkość.
C. Budynek mieszkalny z mieszkaniami w dzierżawie lub najmie
✅ Właściciel nieruchomości (np. deweloper, gmina, spółdzielnia) ponosi koszty remontu części wspólnych, w tym komina – chyba że umowa najmu przewiduje inaczej (np. obowiązek utrzymania przez najemcę – ale dotyczy to zwykle instalacji wewnątrz mieszkania, nie komina).
📜 2. Co mówi prawo?
🇵🇱 Ustawa o własności lokali (Dz.U. 2023 poz. 1250)
Art. 3 ust. 2 pkt 5: „Częściami wspólnymi są m.in. kominy, kanały dymowe i spalinowe, jeżeli służą więcej niż jednemu lokalu.”
Art. 12: Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do udziałów w prawie własności.
🇵🇱 Ustawa Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 1842)
Art. 62: Właściciel obiektu budowlanego jest zobowiązany do utrzymania go w stanie zgodnym z przepisami – w tym kominy muszą być okresowo czyszczone i remontowane.
🇵🇱 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych (Dz.U. 2021 poz. 2287)
§ 316: Kominy muszą być szczelne, wytrzymałe, odporno na temperaturę i korozyjne – a ich stan techniczny powinien być okresowo kontrolowany.
💰 3. Kto płaci za remont komina? – Tabela podsumowująca
Budynek wielorodzinny
Wspólnota mieszkaniowa
Właściciele mieszkań (wg udziałów)
Walne zebranie / zarząd
Spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnia
Spółdzielnia (koszty w budżecie)
Zarząd spółdzielni
Dom jednorodzinny
Właściciel domu
Właściciel domu
Właściciel domu
Mieszkanie w najmie
Właściciel nieruchomości
Właściciel (chyba że inaczej w umowie)
Właściciel / zarząd
Osiedle z wspólnym kominem
Wspólnota właścicieli
Właściciele (wg klucza)
Zarząd osiedla / wspólnota
⚠️ 4. Kiedy remont komina jest obowiązkowy?
Remont komina nie zawsze jest „na życzenie” – często jest prawnie wymuszony. Oto najczęstsze sytuacje:
✅ Inspekcja kominiarska wykryła uszkodzenia – np. pęknięcia, nieszczelności, zasypanie.
✅ Straż pożarna lub inspekcja budowlana wydała decyzję – np. po kontroli lub zgłoszeniu sąsiada.
✅ Kominiarz odmówił przyjęcia komina do eksploatacji – np. przy instalacji nowego pieca.
✅ Zmiana źródła ciepła – np. z pieca węglowego na gazowy – wtedy komin często wymaga modernizacji.
✅ Regularna kontrola (co 5 lat) – dla budynków powyżej 2 kondygnacji – zgodnie z rozporządzeniem.
🧾 5. Jakie koszty remontu komina można się spodziewać?
Koszty zależą od rodzaju remontu, lokalizacji, materiałów i zakresu prac.
Przykładowe ceny (stan na 2024 r.):
Czyszczenie komina
100 – 300
Obowiązkowe co roku (dla pieców stałego palenia)
Rewizja techniczna
200 – 500
Przed remontem lub przy zmianie pieca
Wkład kominowy (stal kwasoodporna)
1 500 – 5 000
W zależności od wysokości i średnicy
Remont tynku komina
800 – 3 000
W zależności od stopnia uszkodzeń
Całkowita renowacja komina
5 000 – 15 000+
W przypadku poważnych uszkodzeń konstrukcyjnych
📌 Dobry pomysł: Wspólnota może złożyć wniosek o dofinansowanie z funduszy termomodernizacyjnych lub programów „Czyste Powietrze” – jeśli remont wiąże się z wymianą pieca.
📋 6. Krok po kroku – jak zorganizować remont komina w bloku?
Jeśli mieszkasz w bloku i komin wymaga remontu – postępuj tak:
Zgłoś problem zarządowi / spółdzielni – najlepiej na piśmie.
Zamów inspekcję kominiarską – wynik protokołu to podstawa do działań.
Zarząd powinien przygotować wycenę i projekt remontu.
Zwołaj walne zebranie – decyzja o remoncie i finansowaniu (większość zwykła lub kwalifikowana – zależy od statutu).
